Welche betriebskosten sind nicht umlagefähig

Die jährliche Betriebskostenabrechnung bringt für den Mietpartei sowie den Vermieter immer wieder die Frage an, welche über das Jahr verteilte Kosten können mittel der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden und welche Kosten sind davon ausgeschlossen.

Im Folgenden soll aufgelistet werden, welche Kosten nicht umgelegt werden können.

Als Prinzip gilt: Grundsätzlich können alle Kosten, welche einen wiederkehrenden Charakter haben auf den Mieter umgelegt werden, wobei diese Definition zu ungenau ist und aufgrund dessen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ein abschließender und allgemeinverbindlicher Katalog erstellt wurde, welcher die umlegbaren Kosten wiedergibt. Weg der Aufzählung der umlegbaren Kosten aus § 2 BetrKV kann geschlussfolgert werden, welche Kosten, die bei einem Mietverhältnis anfallen, nicht umgelegt werden können. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen.

Linktipp:Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter

Nicht umlegbare Nebenkosten:

• jegliche Verwaltungskosten
• Abrechnungskosten, soweit nicht explizit etwas anderes bestimmt ist (Ablesekosten nach § 2 Nr. 2,4,5,6 und 8 BetrKV sind umlegbar)
• Kosten die Dachbegrünung (jedenfalls dann, wenn dem Mieter keine Nutzungsrechte für die begrünte Fläche zustehen)
• Kosten für die Kontrolle der Dachflächen
• Anschaffungs- und Installationskosten für Feuerlöscher
• Kosten für das Beseitigung von Graffitis
• Instandhaltungskosten, die keine laufenden Wartungskosten sind
• Beiträge des Eigentümers zur Instandhaltungsrücklage
• Instandsetzungskosten
• Kosten des Umzugs (Ausnahme: Bundesgerichtshof erkennt auch einmalig anfallende Kosten als umlagefähig an- z.B. Vertragsausfertigungspauschalen beim Einzug= zulässig; da die Kosten bei Einzug umgelegt werden können, ist es folgerichtig, dass auch die Vereinbarung einer einmaligen Auszugspauschale in angemessener Höhe umgelegt werden darf)
• Vergütung für den Leiter nach dem Wohnungseigentumsgesetz
• Sonstige Verwalterkosten
• Kosten des Geldverkehres (Bankgebühren)

Der vorgenannte Katalog an nicht umlagefähigen Kosten ist nicht abschließend, sondern kann beliebig erweitert werden. Als Maßstab für die Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten gilt der Katalog von § 2 BetrKV.

Für den Mieter gilt:

Findet der Mieter in seiner Nebenkostenabrechnung einen Kostenpunkt, welcher aus dem Katalog von § 2 BetrKV nicht ersichtlich ist, so ist davon auszugehen, dass es sich um eine nicht umlagefähige Abrechnungsposition handelt, welche der Mieter nicht zu tragen hat.

Für den Vermieter gilt:

Aus Sicht des Vermieters ist an beachten, dass ausschließlich wiederkehrende Kostenpunkte auf den Mietpartei umgelegt werden dürfen, welche dieser selber verursacht hat oder welche aus dem Katalog von § 2 BetrKV ersichtlich sind. Ausnahmen sind dabei nur das oben genannten Pauschalen bei Einzug sowie Auszug, wenn es um Vertragsausfertigungen geht.

Fazit

Der Mieter sollte bei Erhaltung seiner Nebenkostenabrechnung sowohl die vereinbarten Nebenkosten aus seiner Mietvertrag sowie den abschließenden Katalog von umlagefähigen Kosten nach § 2 BetrKV im Auge behalten. Allein die darin vereinbarten Kosten dürfen umgelegt werden.

Im Mietverhältnis kann bei einer speziellen Wohnform der Katalog die umlagefähigen Kosten über § 2 Nr. 17 BetrKV erweitert werden.

Findet der Mieter weder innerhalb des § 2 BetrKV noch innerhalb seines Mietvertrages eine solche Regelungen ist ein Kostenpunkt nicht umlagefähig und der Mieter kann gegen die Nebenkostenabrechnung in Widerspruch gehen.